读者投书》没在讲“武德”!惩大咖炒房炒地 央行四狠招连出

文章来源:         发布时间:2022-02-21 10:51

央行总裁杨金龙在立院财委会备询。   图:张良一/摄(资料照片)

这次真的不敢再怀疑政府打炒房的决心了,央行一次四招连出,没有CD冷却时间也没有施放准备,7号出招8号生效,让投资客狠狠的吃完一整场伤害,真是标准的年轻人不讲武德。 

一、新增全国公司法人购置住宅贷款限制,第一户贷款最高贷款成数为6成,第二户(含)以上贷款,最高贷款成数为5成,都没有宽限期。

二、新增全国自然人第3户(含)以上购置住宅贷款限制:最高贷款成数为6成,没有宽限期。

三、新增借款人购买都市计划划定的住宅区及商业区土地贷款限制:应该检附具体兴建计划,最高贷款成数为6.5成,并保留其中1成等动工兴建后使得拨贷。 

四、新增余屋贷款限制,最高贷款成数为5成。 

其中跟一般民众最为密切的是第二项及第四项,所以从这里开始说明此次央行对于一般购屋影响在哪里。

在解释之前先说明一个观念,那就是宽限期,简单来说就是贷款都会有利息,因此还款时需要本金加上利息共同摊提,宽限期代表只需要先缴交利息给银行,本金可以暂时不理,而以房贷而言通常都会给予两至三年的宽限期,所以成为许多投资客的金融杠杆,毕竟房贷利息一年1.4-2%而已,但屋价在他们的操作之下三年10%不是问题,中间的利息差就是投资客的套利空间。

新增全国自然人第3户(含)以上购置住宅贷款限制:最高贷款成数为6成,没有宽限期。简单来说就是针对投资客,而且比他党吹捧已久的囤屋税是更能将住屋释出的霹雳五连鞭。 

原因在于囤屋税是缴给政府的,所以投资客可以皮、可以拖、可以欠,而政府在催讨过程中又属于一种“行政处分”,因此也就有相关的“行政救济”,而投资客的目的本就不是长期持有,持有个两三年把屋价炒上去后即刻就会脱手,所以面对囤房税投资客可以选择拖延战术,拖个三年宽限期结束,屋价又上涨了一些,再用涨幅去弥补税额,对于投资客来说根本亏不到钱只是少赚了一点,而对于购屋族来说囤房税根本没有帮助到谁。

然而限制贷款6成数以及取消宽限期,代表著投资客一开始必须拿出更多的现金,提高投资客囤房成本,再来取消宽限期,让投资客必须面临高压的现金流,如果没有赶快脱手房产,下个月房贷缴不出来,银行就会来查封法拍,想要拖延那可不行,要解封转售可不是单单补缴税金这么轻易,而是要补齐滞款一分都不能少,因此对于投资客而言,此举从源头打断了其利用金融杠杆炒房的动机。

第四点,新增余屋贷款限制,最高贷款成数为5成。简单翻译就是建商或许有足够的现金可以独资盖房,但通常不会这么做,因为贷款利息极低,而且建商也不是一次只盖一处,因此有些建商会选择向银行贷款来盖房,同时进行预售,之后收到的工程款就拿来还银行利息或一点本金,最后交屋收完尾款再一次将贷款偿清,多出来的钱就是建商所赚。

但也有些建商不同,他们不卖预售,或者保留一些不售,主要目的就是期待预售与交屋中间的工程时间差,也是约两到三年,可能该地屋价会有所上涨,而如同投资客一样,只要上涨的波段超过利息建商就是多赚,而建商比投资客更有力的在于,没卖出的余屋可以再次贷款,用这笔贷款去偿清上一笔贷款,等于开了两次金融杠杆,也因此没有了金流的压力,自然不用对消费者过渡让利,这也是为何如今大多数人选择预售不买成屋的原因。而贷款成数压缩至5成,建商将被双重贷款压迫,同样得尽快释出住屋获利了解以免生变,才不会拥房自重随意开价。

至于其他两项,与一般民众来说较无直接关联,但也会间接浇熄房市热度,总体来说都是对于炒房的一种压制手段,尽管买房还是非常困难,但至少带领屋价的无限列车,已经开始慢了下来。

文/苏世轩(社群媒体经营)

这次真的不敢再怀疑政府打炒房的决心了 央行一次四招连出,没有CD冷却时间也没有施放准备 让投资客狠狠的吃完一整场伤害,真是标准的年轻人不讲武德